El coliving europeo ha pasado de ser un experimento de nicho a una parte reconocida de la clase de activos del sector living. Inversores, operadores e investigadores lo siguen ahora del mismo modo que siguen el alojamiento estudiantil o el build-to-rent. Este informe recorre las cifras en orden: tamaño del mercado, tasa de crecimiento, oferta de camas, ciudades líderes, operadores y las fuerzas que impulsan la demanda, incluido lo que significan para un mercado pequeño y denso como el de Bruselas.
¿Qué tamaño tiene el mercado del coliving en Europa?
El coliving europeo está atrayendo aproximadamente 2.600 millones de euros de inversión dirigida a lo largo de tres años, según Savills. Esa cifra recoge el capital destinado al sector en lugar del valor de las existencias actuales, lo que refleja la rapidez con la que se ha vuelto hacia él la atención de los inversores.
A escala global, el panorama es mayor. Las estimaciones de tamaño de mercado de los analistas del sector living sitúan hoy el mercado mundial del coliving en la franja baja de las decenas de miles de millones de dólares estadounidenses, con proyecciones de que podría acercarse a los 42.000 millones de dólares en 2030 con el crecimiento actual. Estas cifras proceden de firmas como Savills en su investigación European Living, y todas deberían confirmarse con el último informe antes de citarlas, ya que las metodologías y los años base difieren entre analistas.
¿A qué velocidad crece el mercado europeo del coliving?
El mercado europeo del coliving crece a una tasa anual de dos dígitos, con un crecimiento anual compuesto que analistas como JLL y Bonard suelen estimar en la franja baja o media de la decena. Un crecimiento a ese ritmo duplicaría aproximadamente la oferta de camas en cinco o seis años si se mantuviera.
La intención de los inversores apunta en la misma dirección. Una encuesta de Savills halló que alrededor del 51 % de los inversores encuestados planeaba entrar en el sector del coliving en un plazo de tres años, una de las intenciones más altas registradas en todos los sectores del living. Tanto la tasa de crecimiento como la cuota de la encuesta son estimaciones de analistas que cambian entre informes, así que trátalas como indicativas de la dirección y no como valores precisos. El impulso subyacente es coherente con las más amplias tendencias del coliving que dan forma a la demanda de vivienda flexible y liderada por la comunidad.
¿Cuántas camas de coliving hay en Europa?
La oferta de camas de coliving se concentra en un puñado de grandes mercados nacionales. El número aproximado de camas de coliving en los mayores mercados europeos se enumera a continuación.
| País | Camas operativas | En proyecto | Tipo de fuente |
|---|---|---|---|
| Reino Unido | ~3.400 (2022) | ~5.000 en desarrollo | Savills |
| Alemania | Varios miles | Cartera en crecimiento | JLL |
| Francia | Pocos miles | En expansión | Cushman & Wakefield |
| España | Pocos miles | En expansión | Bonard |
| Países Bajos | Pocos miles | En crecimiento | Savills |
| Bélgica | Menos de 2.000 | Cartera modesta | JLL |
Todas las cifras anteriores deberían verificarse con el informe actual de JLL, Savills, Cushman & Wakefield o Bonard, ya que los recuentos cambian cada trimestre. Sumadas, las existencias operativas de coliving de Europa ascienden a decenas de miles de camas, y la cartera de proyectos sugiere que ese total podría aumentar con fuerza. Bélgica se sitúa en el extremo más pequeño de la tabla, una escala que la guía sobre el coliving en Bélgica pone en contexto local.
¿Qué ciudades europeas lideran el mercado del coliving?
Siete ciudades lideran el mercado europeo del coliving por oferta de camas y presencia de operadores. Se enumeran a continuación.
- Londres: el mercado más profundo, con la mayor oferta operativa y en proyecto
- Ámsterdam: oferta densa y fuerte competencia entre operadores
- Berlín: un centro de rápido crecimiento anclado por grandes operadores
- París: oferta en expansión impulsada por operadores nacionales
- Madrid: un mercado emergente del sur de Europa
- Dublín: alta demanda frente a una oferta de vivienda restringida
- Bruselas: alta saturación per cápita, impulsada por la demanda internacional en torno a las instituciones de la UE
Las clasificaciones de ciudades varían entre analistas y años de reporte, por lo que este orden refleja la posición general más que una tabla de clasificación fija. Bruselas destaca menos por su tamaño absoluto que por su densidad, que el resumen sobre el coliving en Bruselas atribuye a la fuerza de trabajo internacional concentrada en la capital.
¿Quiénes son los principales operadores de coliving en Europa?
Un pequeño grupo de operadores paneuropeos controla gran parte de la oferta organizada. Los principales operadores de coliving en Europa se comparan en la tabla siguiente.
| Operador | Sede | Ciudades | Unidades aprox. |
|---|---|---|---|
| Habyt | Berlín | Múltiples, paneuropeo | El mayor, tras adquirir Common en 2023 |
| Cohabs | Bruselas | Bruselas, París, otras | Varios miles |
| Colonies | París | Francia, en expansión | Pocos miles |
| Urban Campus | Madrid | España, Francia | Pocos miles |
| LifeX | Copenhague | Países nórdicos, Europa Occidental | Pocos miles |
| The Social Hub | Ámsterdam | Toda Europa, híbrido estudiantil | Grande, híbrido hotelero |
Los recuentos de unidades proceden de las comunicaciones de los operadores y de la prensa especializada y deberían verificarse con las cifras actuales, ya que el mercado se consolida con rapidez. La adquisición de Common por Habyt en 2023 es la señal más clara de esa consolidación, al concentrar la oferta bajo marcas menos numerosas y más grandes.
¿Por qué crece el coliving en Europa?
El coliving crece en Europa por tres razones estructurales, cada una independiente del ciclo inmobiliario.
La urbanización concentra a la gente en las ciudades, donde alrededor del 75 % de los europeos vive ahora según las estimaciones de Eurostat y la ONU, tensando la demanda de vivienda justo donde el suelo es más escaso.
La asequibilidad de la vivienda ha empeorado, ya que los alquileres en las capitales europeas han subido más rápido que los ingresos, según cifras de Eurostat y el Deloitte Property Index, empujando a los residentes hacia habitaciones compartidas y con todo incluido que reparten los costes fijos.
La soledad añade un tirón social: una parte significativa de los adultos de la UE —en la franja baja de dos dígitos según la EU Loneliness Survey del Centro Común de Investigación— declara sentirse sola, y el coliving comercializa la comunidad como parte del producto. Cada una de estas cifras podría variar según el año de la fuente, así que léelas como la dirección de la tendencia.
¿Cómo ven los inversores el coliving europeo?
Los inversores ven cada vez más el coliving europeo como una clase de activo living operativo, situado junto al build-to-rent (BTR) y al alojamiento estudiantil construido a tal efecto (PBSA). El atractivo es la renta operativa: vivienda gestionada e intensiva en servicios que puede imponer un sobreprecio sobre el alquiler simple.
Las rentabilidades reportadas y las estructuras de financiación anticipada varían según la ciudad y el activo, y la lectura más clara sobre ellas procede de la investigación European Living de JLL, las actualizaciones de Operational Capital Markets de Savills y los informes European outlook de Cushman & Wakefield. El capital institucional se está moviendo hacia el sector porque se comporta como inmobiliario operativo con el viento de cola de la escasez de vivienda, aunque las cifras concretas de retorno deberían tomarse del último informe en lugar de darse por supuestas.
¿Qué dicen las previsiones de mercado sobre el coliving hasta 2030?
Las previsiones de mercado sugieren que el coliving europeo podría seguir creciendo hasta 2030, con más camas, una mayor consolidación de operadores y una expansión más allá de las capitales. Los analistas esperan que el sector madure en lugar de estancarse a lo largo de la década.
El mercado global podría acercarse a los 42.000 millones de dólares en 2030 según las mismas proyecciones citadas antes, una cifra que requeriría un crecimiento sostenido de dos dígitos desde la base actual. Se trata de previsiones, no de hechos, por lo que conllevan la incertidumbre habitual de cualquier proyección plurianual y deberían plantearse como lo que los analistas esperan y no como lo que está garantizado.
¿Cómo se compara el mercado belga con la media europea?
El mercado belga es pequeño pero maduro, con una penetración de coliving per cápita en Bruselas que podría superar la media europea a pesar de su modesto tamaño absoluto. La densidad, no la escala, es lo que lo distingue.
El motor es la fuerza de trabajo internacional en torno a las instituciones de la UE, que sostiene la demanda de habitaciones flexibles y amuebladas que pocos otros mercados de tamaño medio pueden igualar. Los alquileres de Bruselas se sitúan en la franja media-alta europea y no en los extremos, una posición que el desglose de los precios del coliving en Bruselas contrasta con las presiones de asequibilidad que empujan a todo el sector hacia delante.
¿Es el coliving un mercado en crecimiento en Europa?
Sí, el coliving es un mercado en crecimiento en Europa, con volúmenes de inversión y carteras de camas al alza en las principales ciudades. El crecimiento es de base amplia y no se limita a un solo país, siguiendo la tasa de expansión de dos dígitos que los analistas reportan para el conjunto del sector.
¿Sustituirá el coliving al alquiler tradicional?
No, el coliving no sustituirá al alquiler tradicional; lo complementa como un nicho flexible para residentes con movilidad internacional. El coliving aún representa una fracción de un punto porcentual del total de existencias de vivienda de Europa, por lo que crece junto al mercado de alquiler convencional en lugar de desplazarlo.
