比利时的共居合同，是针对一间带家具单间签订的个人租约，附带各项服务，按单个租客量身定制，而不是整套公寓合租。在比利时，共居最常采用以下三种法律制度之一：短期主要住所租约、普通法租约，或合租（colocation）租约。围绕这一选择，还涉及押金、入住/退房房屋状况清单（état des lieux）、租约登记和解约通知期。自2018年租赁法下放到大区以来，比利时的租赁法已按大区分别制定，因此本指南介绍的是布鲁塞尔首都大区在《布鲁塞尔住房法典》（Brussels Housing Code）下的规定，而弗拉芒大区和瓦隆大区在部分问题上有各自的规则。
在比利时租共居房间，签的是哪种租约？
在比利时租共居房间，通常签的是一份针对一间带家具单间的个人租约，具体形式取决于该房间是否作为你的正式主要住所：短期主要住所租约，或普通法租约。
几乎所有共居房间都属于以下三种制度之一：
- 主要住所租约（bail de résidence principale）
- 普通法租约（bail de droit commun）
- 合租租约（bail de colocation）
采用哪种制度由运营方在合同中确定，这一选择会直接影响你的押金、解约通知期以及能否登记该地址。拿到合同草稿后，第一件事就是看清它写的是哪种制度。
主要住所租约和普通法租约有什么区别？
大多数共居房间使用的这两种制度，在用途、保护力度和登记方面各不相同，详见下表。
| 项目 | 主要住所租约（bail de résidence principale） | 普通法租约（bail de droit commun） |
|---|---|---|
| 用途 | 你的正式住所 | 第二住所或临时居住 |
| 能否登记户籍地址 | 可以 | 通常不可以 |
| 默认期限 | 9年；可签≤3年的短期租约 | 双方自由约定 |
| 押金上限 | 布鲁塞尔为2个月租金 | 按合同约定 |
| 租客保护 | 《布鲁塞尔住房法典》 | 仅适用民法典 |
你签的制度决定了能否在市镇（commune）将该地址登记为主要住所，因此它的影响远不止租约本身。如果你最看重租期的灵活性，可以阅读布鲁塞尔共居的灵活租约，了解在该制度下短期与长期方案的对比。
比利时的共居合同一般签多久？
比利时的共居合同通常为3至12个月，可续约。在布鲁塞尔首都大区，短期主要住所租约（含续约）总时长上限为三年；超过三年，租约将自动转为默认的九年期。运营方会在这些限制范围内提供灵活选择，在Comoon，房间合同有多种期限可选，以匹配你计划居住的时长。
实际要点是：“短期”有法定上限。主要住所租约一旦超过三年，比利时法律就会将其视为九年期租约，并适用随之而来的租客保护。
租房押金（Garantie Locative）是多少？
根据《布鲁塞尔住房法典》，主要住所租约的押金（garantie locative）不得超过两个月租金，须存入以租客名义开设的冻结账户，或以银行担保形式提供。弗拉芒大区允许最多三个月，这是各大区规定不同的地方之一。你也可以通过联邦财政部（FPS Finance）运营的e-DEPO系统缴存押金。
退房时完成房屋状况清单（état des lieux de sortie）后，只要没有发现损坏、也没有拖欠租金，押金就会退还。由于市场普遍采用两个月上限，押金是整份合同中最可预期的数字之一；更全面的价格情况请参阅布鲁塞尔共居价格。
什么是État des Lieux（房屋状况清单）？
État des lieux是一份由双方共同签字的详细房屋状况记录，在入住时制作，退房时再做一次，随后附在租约后并与租约一同登记。在比利时法律下这是强制性的；如果请专家来做，费用由租客和房东平摊。在共居中，这份清单通常同时涵盖你的私人房间和你使用的公共区域。
签字之前，请检查以下四项并留存记录：
- 检查墙面和家具状况，记下每一处痕迹。
- 抄录电表、燃气表和水表读数。
- 清点你拿到的钥匙和门禁卡数量。
- 为房间及已有损坏拍摄带日期的照片。
入住清单最好在入住后第一个月内完成，因此在签字之前请保留好你的证据。
租约登记（Enregistrement du Bail）怎么办理？
租约登记是房东的义务，住宅租约登记免费，应在签约后两个月内通过联邦财政部（SPF Finances）的在线服务MyRent完成。在比利时由谁登记租约？由房东负责，租客既不承担费用，也不会因此受罚。
登记对你同样重要。根据比利时法律，如果主要住所租约未登记，租客（前提是该租约属于主要住所制度）可以不经通知、无需支付任何赔偿金直接搬离。这项保护把房东的文书义务变成了租客手中的实际筹码，所以值得确认一下你的租约是否已登记。
布鲁塞尔共居合同的解约通知期是多久？
共居的解约通知期取决于所适用的制度，主要有以下三种情况：
- 九年期主要住所租约：租客可提前三个月通知解约，但在前三年内搬离需支付赔偿金，按年份分别为三个月、两个月或一个月租金。
- 布鲁塞尔合租制度：搬离的合租人通常需提前两个月通知室友和房东。
- 灵活的共居合同：运营方通常按协议约定，适用一到两个月的通知期。
每种情况都取决于你租约的具体措辞，所以如果你可能提前搬离，一定要仔细阅读通知条款。
签共居合同前应检查哪些条款？
签字前，请按风险高低检查以下七项条款。
- 检查租金是否写清楚包含和不包含哪些项目。
- 检查杂费是固定包干，还是预付后再结算。
- 检查押金金额和退还条件是否符合两个月上限。
- 检查通知期和提前解约条款是否符合你的计划。
- 如果是共用租约，检查是否有连带责任条款让你为他人的租金负责。
- 检查是否有指数化条款允许每年上调租金。
- 检查房屋守则附件是否构成合同的一部分。
签约前读完这些条款，几乎可以避免共居租客日后遇到的所有不愉快。
什么是合租协议？共居需要签吗？
合租协议（pacte de colocation）是布鲁塞尔合租制度下的强制性文件，用于规范共同生活：杂费如何分摊、清洁如何轮值、搬离的租客如何由他人接替。在按单间签订个人合同的共居中，通常不需要这份协议，因为每位租客只对自己的房间负责，房屋守则也起到类似的协调作用。
是否适用合租协议，取决于租约的结构：一份共用租约会让你进入合租制度，而按房间分开签订的合同则让你置身其外。
如何一步步签订共居合同？
在比利时签订共居合同分为以下五步。
- 审阅租约草稿，确认其制度、通知期和包含项目。
- 确认房屋状况清单的日期，确保入住清单已排期。
- 将押金存入以你名义开设的冻结账户。
- 签署合同：在比利时，合格电子签名具有法律效力。
- 从房东处领取已登记的租约副本。
合同本身到此就完成了。从找房到入住的完整流程，请参阅如何在布鲁塞尔租共居房间。
签约之后：地址登记
签订主要住所租约后，你可以在市镇登记地址，这一步称为户籍登记（domiciliation）。它确认该共居房间为你的正式住所，并让你获得国家登记号和电子身份证（eID）。具体手续在市镇办理，在布鲁塞尔共居登记地址一文详细介绍了整个流程。
共居租客需要买哪些保险？
大多数布鲁塞尔租约都要求租客购买租客责任险（也称火险），用于赔付你对建筑造成的损失。截至2026年，费用约为每月€5至€15。请确认运营方是否已投保建筑险以及哪些不在保障范围内，这样你只需补足缺口，而不必重复投保。在Comoon，我们自己投保了火险，但它只覆盖房屋本身，不包括屋内物品。
在比利时可以提前解除共居合同吗？
可以。只要遵守租约中写明的通知期和可能的赔偿金，你就能在比利时提前解除共居合同；灵活的共居合同通常允许提前一到两个月通知后搬离。九年期主要住所租约则更严格，需提前三个月通知并支付提前搬离赔偿金，因此能否自由搬离完全取决于你签的是哪种制度。
共居合同可以作为主要住所吗？
可以。如果共居合同采用主要住所租约的形式，就可以作为你的主要住所，并允许你在市镇登记户籍。普通法租约通常不行，所以如果登记地址对你很重要，请在签约前而不是签约后确认制度类型。
租共居房间需要比利时担保人吗？
不需要。比利时大多数共居运营方不要求比利时担保人，通常提供收入证明、雇佣合同或实习证明就够了。提前准备好这些文件（身份证件、工资单或劳动合同，实习生还需实习协议），你就可以预订共居房间，无需先找本地担保人。
