Il coliving europeo è passato da esperimento di nicchia a componente riconosciuta dell'asset class residenziale. Investitori, operatori e ricercatori oggi lo monitorano come fanno con lo student housing o il build-to-rent. Questo report ripercorre i numeri con ordine: dimensione del mercato, tasso di crescita, offerta di posti letto, città leader, operatori e fattori che trainano la domanda — compreso cosa significano per un mercato piccolo e denso come Bruxelles.
Quanto è grande il mercato del coliving in Europa?
Il coliving europeo sta attirando circa 2,6 miliardi di € di investimenti mirati in tre anni, secondo Savills. La cifra misura il capitale destinato al settore, non il valore del patrimonio esistente, e mostra quanto in fretta l'attenzione degli investitori si sia spostata su di esso.
A livello globale il quadro è più ampio. Le stime degli analisti del settore residenziale collocano oggi il mercato mondiale del coliving su poche decine di miliardi di dollari, con proiezioni secondo cui potrebbe avvicinarsi ai 42 miliardi di dollari entro il 2030 ai ritmi di crescita attuali. Questi dati provengono da società come Savills, nella sua ricerca European Living, e vanno tutti verificati sull'ultimo report prima di citarli, perché metodologie e anni base variano tra gli analisti.
Quanto cresce il mercato europeo del coliving?
Il mercato europeo del coliving cresce a un ritmo annuo a doppia cifra, con un tasso di crescita annuo composto stimato di solito nella fascia bassa-media della doppia cifra da analisti come JLL e Bonard. Se si mantenesse, una crescita di questo passo raddoppierebbe all'incirca l'offerta di posti letto in cinque-sei anni.
Le intenzioni degli investitori vanno nella stessa direzione. Un sondaggio di Savills ha rilevato che circa il 51% degli investitori intervistati intendeva entrare nel settore del coliving entro tre anni — una delle quote più alte tra tutti i segmenti residenziali. Sia il tasso di crescita sia la quota del sondaggio sono stime di analisti che cambiano da un report all'altro, quindi vanno lette come indicazioni di direzione e non come valori precisi. Lo slancio di fondo è coerente con le più ampie tendenze del co-living che plasmano la domanda di abitazioni flessibili e orientate alla community.
Quanti posti letto in coliving ci sono in Europa?
L'offerta di posti letto in coliving si concentra in pochi grandi mercati nazionali. Il numero approssimativo di posti letto nei principali mercati europei è riportato qui sotto.
| Paese | Posti letto operativi | Pipeline | Tipo di fonte |
|---|---|---|---|
| Regno Unito | ~3.400 (2022) | ~5.000 in sviluppo | Savills |
| Germania | Diverse migliaia | Pipeline in crescita | JLL |
| Francia | Poche migliaia | In espansione | Cushman & Wakefield |
| Spagna | Poche migliaia | In espansione | Bonard |
| Paesi Bassi | Poche migliaia | In crescita | Savills |
| Belgio | Meno di 2.000 | Pipeline contenuta | JLL |
Ogni dato qui sopra va verificato sull'ultimo report di JLL, Savills, Cushman & Wakefield o Bonard, perché i conteggi cambiano ogni trimestre. Nel complesso, lo stock operativo europeo di coliving arriva a decine di migliaia di posti letto, e la pipeline suggerisce che il totale potrebbe crescere nettamente. Il Belgio si colloca nella parte bassa della tabella, una dimensione che la guida al coliving in Belgio inquadra nel contesto locale.
Quali città europee guidano il mercato del coliving?
Sette città guidano il mercato europeo del coliving per offerta di posti letto e presenza di operatori. Eccole.
- Londra — il mercato più profondo, con la maggiore offerta operativa e in pipeline
- Amsterdam — offerta densa e forte concorrenza tra operatori
- Berlino — un hub in rapida crescita, trainato da grandi operatori
- Parigi — offerta in espansione grazie agli operatori nazionali
- Madrid — un mercato dell'Europa meridionale in ascesa
- Dublino — domanda elevata a fronte di un'offerta abitativa limitata
- Bruxelles — alta saturazione pro capite, trainata dalla domanda internazionale attorno alle istituzioni UE
Le classifiche delle città variano tra analisti e anni di riferimento, quindi quest'ordine riflette la posizione generale e non una graduatoria fissa. Bruxelles si distingue meno per le dimensioni assolute che per la densità, che la panoramica sul coliving a Bruxelles attribuisce alla forza lavoro internazionale concentrata nella capitale.
Chi sono i principali operatori di coliving in Europa?
Un piccolo gruppo di operatori paneuropei controlla gran parte dell'offerta organizzata. I principali operatori di coliving in Europa sono confrontati nella tabella qui sotto.
| Operatore | Sede | Città | Unità (circa) |
|---|---|---|---|
| Habyt | Berlino | Diverse, paneuropeo | Il più grande, dopo l'acquisizione di Common nel 2023 |
| Cohabs | Bruxelles | Bruxelles, Parigi e altre | Diverse migliaia |
| Colonies | Parigi | Francia, in espansione | Poche migliaia |
| Urban Campus | Madrid | Spagna, Francia | Poche migliaia |
| LifeX | Copenaghen | Paesi nordici, Europa occidentale | Poche migliaia |
| The Social Hub | Amsterdam | In tutta Europa, ibrido con studentati | Grande, ibrido hotel |
Il numero di unità deriva da comunicazioni degli operatori e dalla stampa di settore e va verificato sui dati aggiornati, perché il mercato si consolida rapidamente. L'acquisizione di Common da parte di Habyt nel 2023 è il segnale più chiaro di questo consolidamento, che concentra l'offerta sotto meno marchi, ma più grandi.
Perché il coliving cresce in Europa?
Il coliving cresce in Europa per tre ragioni strutturali, ciascuna indipendente dal ciclo immobiliare.
L'urbanizzazione concentra le persone nelle città, dove secondo Eurostat e le stime ONU vive ormai circa il 75% degli europei, e fa salire la pressione sulla domanda di case proprio dove il terreno è più scarso.
L'accessibilità economica degli alloggi è peggiorata, perché secondo i dati di Eurostat e del Deloitte Property Index gli affitti nelle capitali europee sono cresciuti più in fretta dei redditi, spingendo i residenti verso camere condivise e tutto compreso che ripartiscono i costi fissi.
La solitudine aggiunge una spinta sociale: una quota significativa degli adulti nell'UE — una percentuale a due cifre, nella fascia bassa, secondo l'indagine dell'UE sulla solitudine del Centro comune di ricerca — dichiara di sentirsi sola, e il coliving propone la community come parte del prodotto. Ognuno di questi dati può cambiare con l'anno della fonte, quindi leggili come indicazione della direzione di marcia.
Come vedono gli investitori il coliving europeo?
Gli investitori considerano sempre più il coliving europeo un'asset class residenziale operativa, accanto al build-to-rent (BTR) e agli studentati costruiti ad hoc (PBSA). L'attrattiva sta nel reddito operativo: abitazioni gestite e ricche di servizi che possono spuntare un premio rispetto all'affitto tradizionale.
I rendimenti dichiarati e le strutture di forward funding variano per città e immobile, e la lettura più chiara viene dalla ricerca European Living di JLL, dagli aggiornamenti Operational Capital Markets di Savills e dai report European outlook di Cushman & Wakefield. Il capitale istituzionale sta entrando nel settore perché si comporta come un immobile operativo con il vento a favore della carenza di alloggi, ma i dati specifici sui rendimenti vanno presi dall'ultimo report e non dati per scontati.
Cosa dicono le previsioni di mercato sul coliving fino al 2030?
Le previsioni di mercato indicano che il coliving europeo potrebbe continuare a crescere fino al 2030, con più posti letto, un ulteriore consolidamento tra gli operatori e un'espansione oltre le capitali. Gli analisti si aspettano che il settore maturi nel corso del decennio invece di fermarsi.
Secondo le stesse proiezioni citate in precedenza, il mercato globale potrebbe avvicinarsi ai 42 miliardi di dollari entro il 2030, una cifra che richiederebbe una crescita costante a doppia cifra rispetto alla base attuale. Si tratta di previsioni, non di fatti: comportano l'incertezza tipica di qualsiasi proiezione pluriennale e vanno presentate come ciò che gli analisti si aspettano, non come qualcosa di garantito.
Come si confronta il mercato belga con la media europea?
Il mercato belga è piccolo ma maturo, con una penetrazione del coliving pro capite a Bruxelles che potrebbe superare la media europea nonostante dimensioni assolute modeste. A distinguerlo è la densità, non la scala.
Il motore è la forza lavoro internazionale attorno alle istituzioni UE, che alimenta una domanda di camere flessibili e arredate che pochi altri mercati di medie dimensioni possono eguagliare. Gli affitti di Bruxelles si collocano nella fascia medio-alta europea, non agli estremi, una posizione che l'analisi dei prezzi del coliving a Bruxelles mette a confronto con le pressioni sull'accessibilità economica che spingono avanti l'intero settore.
Il coliving è un mercato in crescita in Europa?
Sì, il coliving è un mercato in crescita in Europa, con volumi di investimento e pipeline di posti letto in aumento in tutte le principali città. La crescita è diffusa e non limitata a un solo Paese, in linea con il tasso di espansione a doppia cifra che gli analisti indicano per il settore nel suo complesso.
Il coliving sostituirà l'affitto tradizionale?
No, il coliving non sostituirà l'affitto tradizionale; lo affianca come nicchia flessibile per residenti con mobilità internazionale. Il coliving rappresenta ancora una frazione di punto percentuale dello stock abitativo totale europeo, quindi cresce accanto al mercato degli affitti convenzionale invece di soppiantarlo.
