O coliving europeu passou de experiência de nicho a componente reconhecida da classe de ativos residencial. Investidores, operadores e investigadores acompanham-no hoje como acompanham o alojamento estudantil ou o build-to-rent. Este relatório percorre os números por ordem: dimensão do mercado, taxa de crescimento, oferta de camas, cidades líderes, operadores e as forças que impulsionam a procura — incluindo o que significam para um mercado pequeno e denso como Bruxelas.
Qual é a dimensão do mercado de coliving na Europa?
O coliving europeu está a atrair cerca de 2,6 mil milhões de € de investimento direcionado em três anos, segundo a Savills. Este valor reflete o capital destinado ao setor e não o valor do parque existente, o que mostra a rapidez com que a atenção dos investidores se virou para ele.
A nível global, o quadro é maior. As estimativas de analistas do setor residencial situam hoje o mercado mundial de coliving em algumas dezenas de milhares de milhões de dólares, com projeções de que poderá aproximar-se dos 42 mil milhões de dólares até 2030 ao ritmo atual de crescimento. Estes números vêm de empresas como a Savills, no seu estudo European Living, e devem todos ser confirmados no relatório mais recente antes de serem citados, já que as metodologias e os anos de base diferem entre analistas.
A que ritmo cresce o mercado europeu de coliving?
O mercado europeu de coliving cresce a uma taxa anual de dois dígitos, com o crescimento anual composto normalmente estimado na faixa baixa a média dos dois dígitos por analistas como a JLL e a Bonard. Se se mantivesse, um crescimento a esse ritmo duplicaria aproximadamente a oferta de camas em cinco a seis anos.
As intenções dos investidores apontam no mesmo sentido. Um inquérito da Savills concluiu que cerca de 51% dos investidores inquiridos planeavam entrar no setor do coliving no prazo de três anos — uma das intenções mais elevadas entre todos os segmentos residenciais. Tanto a taxa de crescimento como a percentagem do inquérito são estimativas de analistas que variam de relatório para relatório, por isso devem ser lidas como indicação da tendência e não como valores exatos. O dinamismo de fundo é coerente com as tendências do co-living mais amplas que moldam a procura de habitação flexível e centrada na comunidade.
Quantas camas de coliving existem na Europa?
A oferta de camas de coliving concentra-se num punhado de grandes mercados nacionais. O número aproximado de camas de coliving nos maiores mercados europeus está indicado abaixo.
| País | Camas em funcionamento | Pipeline | Tipo de fonte |
|---|---|---|---|
| Reino Unido | ~3.400 (2022) | ~5.000 em desenvolvimento | Savills |
| Alemanha | Vários milhares | Pipeline em crescimento | JLL |
| França | Alguns milhares | Em expansão | Cushman & Wakefield |
| Espanha | Alguns milhares | Em expansão | Bonard |
| Países Baixos | Alguns milhares | Em crescimento | Savills |
| Bélgica | Menos de 2.000 | Pipeline modesto | JLL |
Todos os números acima devem ser verificados no relatório atual da JLL, da Savills, da Cushman & Wakefield ou da Bonard, já que as contagens mudam a cada trimestre. Somado, o parque europeu de coliving em funcionamento chega às dezenas de milhares de camas, e o pipeline sugere que esse total pode subir acentuadamente. A Bélgica está no extremo mais pequeno da tabela, uma escala que o guia sobre o coliving na Bélgica enquadra no contexto local.
Que cidades europeias lideram o mercado de coliving?
Sete cidades lideram o mercado europeu de coliving em oferta de camas e presença de operadores. São as seguintes.
- Londres — o mercado mais profundo, com a maior oferta em funcionamento e em pipeline
- Amesterdão — oferta densa e forte concorrência entre operadores
- Berlim — um polo em rápido crescimento, ancorado em grandes operadores
- Paris — oferta em expansão impulsionada por operadores nacionais
- Madrid — um mercado do sul da Europa em ascensão
- Dublin — procura elevada perante uma oferta de habitação limitada
- Bruxelas — elevada saturação per capita, impulsionada pela procura internacional em torno das instituições da UE
Os rankings de cidades variam entre analistas e anos de referência, pelo que esta ordem reflete a posição geral e não uma classificação fixa. Bruxelas destaca-se menos pela dimensão absoluta do que pela densidade, que a visão geral do coliving em Bruxelas atribui à mão de obra internacional concentrada na capital.
Quem são os principais operadores de coliving na Europa?
Um pequeno grupo de operadores pan-europeus controla grande parte da oferta organizada. Os principais operadores de coliving na Europa são comparados na tabela abaixo.
| Operador | Sede | Cidades | Unidades (aprox.) |
|---|---|---|---|
| Habyt | Berlim | Várias, pan-europeu | O maior, após adquirir a Common em 2023 |
| Cohabs | Bruxelas | Bruxelas, Paris e outras | Vários milhares |
| Colonies | Paris | França, em expansão | Alguns milhares |
| Urban Campus | Madrid | Espanha, França | Alguns milhares |
| LifeX | Copenhaga | Países nórdicos, Europa Ocidental | Alguns milhares |
| The Social Hub | Amesterdão | Toda a Europa, híbrido com residência estudantil | Grande, híbrido com hotel |
O número de unidades vem de comunicações dos operadores e da imprensa especializada e deve ser verificado face aos valores atuais, já que o mercado se está a consolidar rapidamente. A aquisição da Common pela Habyt em 2023 é o sinal mais claro dessa consolidação, que concentra a oferta em menos marcas, mas maiores.
Porque é que o coliving está a crescer na Europa?
O coliving está a crescer na Europa por três razões estruturais, cada uma independente do ciclo imobiliário.
A urbanização concentra as pessoas nas cidades, onde vivem hoje cerca de 75% dos europeus segundo o Eurostat e estimativas da ONU, o que aperta a procura de habitação precisamente onde o solo é mais escasso.
A acessibilidade da habitação piorou, uma vez que as rendas nas capitais europeias subiram mais depressa do que os rendimentos, segundo dados do Eurostat e do Deloitte Property Index, empurrando os residentes para quartos partilhados e tudo incluído que repartem os custos fixos.
A solidão acrescenta um fator social: uma parte significativa dos adultos da UE — na casa baixa dos dois dígitos, segundo o inquérito da UE sobre a solidão do Centro Comum de Investigação — diz sentir-se só, e o coliving apresenta a comunidade como parte do produto. Cada um destes números pode mudar consoante o ano da fonte, por isso leia-os como indicação do rumo.
Como veem os investidores o coliving europeu?
Os investidores veem cada vez mais o coliving europeu como uma classe de ativos residencial operacional, ao lado do build-to-rent (BTR) e das residências de estudantes construídas para o efeito (PBSA). O atrativo é o rendimento operacional: habitação gerida e rica em serviços, capaz de cobrar um prémio face ao arrendamento simples.
As rentabilidades anunciadas e as estruturas de forward funding variam por cidade e ativo, e a leitura mais clara vem do estudo European Living da JLL, das atualizações Operational Capital Markets da Savills e dos relatórios European outlook da Cushman & Wakefield. O capital institucional está a entrar no setor porque este se comporta como imobiliário operacional com o vento a favor da escassez de habitação, embora os números concretos de rentabilidade devam ser retirados do relatório mais recente e não presumidos.
O que dizem as previsões de mercado sobre o coliving até 2030?
As previsões de mercado sugerem que o coliving europeu poderá continuar a crescer até 2030, com mais camas, maior consolidação entre operadores e expansão para lá das capitais. Os analistas esperam que o setor amadureça ao longo da década em vez de estagnar.
O mercado global poderá aproximar-se dos 42 mil milhões de dólares até 2030, segundo as mesmas projeções citadas antes, um valor que exigiria um crescimento sustentado de dois dígitos a partir da base atual. São previsões, não factos, por isso trazem a incerteza habitual de qualquer projeção a vários anos e devem ser apresentadas como aquilo que os analistas esperam, e não como algo garantido.
Como se compara o mercado belga com a média europeia?
O mercado belga é pequeno mas maduro, e a penetração do coliving per capita em Bruxelas poderá superar a média europeia apesar da dimensão absoluta modesta. O que o distingue é a densidade, não a escala.
O motor é a mão de obra internacional em torno das instituições da UE, que sustenta uma procura de quartos flexíveis e mobilados que poucos outros mercados de média dimensão conseguem igualar. As rendas de Bruxelas situam-se na faixa média-alta europeia e não nos extremos, uma posição que a análise dos preços do coliving em Bruxelas coloca face às pressões de acessibilidade que impulsionam todo o setor.
O coliving é um mercado em crescimento na Europa?
Sim, o coliving é um mercado em crescimento na Europa, com volumes de investimento e pipelines de camas em alta nas principais cidades. O crescimento é generalizado e não se limita a um país, acompanhando a taxa de expansão de dois dígitos que os analistas apontam para o setor no seu conjunto.
O coliving vai substituir o arrendamento tradicional?
Não, o coliving não vai substituir o arrendamento tradicional; complementa-o como nicho flexível para residentes com mobilidade internacional. O coliving representa ainda uma fração de ponto percentual do parque habitacional total da Europa, pelo que cresce a par do mercado de arrendamento convencional, sem o substituir.
