Rynek colivingu w Europie: statystyki i wzrost (2026)

Europejski coliving przeszedł drogę od niszowego eksperymentu do uznanej części klasy aktywów mieszkaniowych. Inwestorzy, operatorzy i analitycy śledzą go dziś tak samo jak akademiki czy build-to-rent. Ten raport omawia liczby po kolei: wielkość rynku, tempo wzrostu, podaż łóżek, wiodące miasta, operatorów i siły napędzające popyt — w tym to, co oznaczają one dla małego, gęstego rynku, jakim jest Bruksela.

Jak duży jest rynek colivingu w Europie?

Według Savills europejski coliving przyciąga około 2,6 mld € celowych inwestycji w ciągu trzech lat. Ta kwota obejmuje kapitał przeznaczony na sektor, a nie wartość istniejących zasobów, co pokazuje, jak szybko uwaga inwestorów zwróciła się w jego stronę.

W skali globalnej obraz jest większy. Szacunki analityków sektora mieszkaniowego wyceniają dziś światowy rynek colivingu na kilkadziesiąt miliardów dolarów, a prognozy mówią, że przy obecnym tempie wzrostu może on do 2030 roku zbliżyć się do 42 mld USD. Dane te pochodzą od firm takich jak Savills z jej raportu European Living i przed cytowaniem każdą z nich należy zweryfikować w najnowszym raporcie, bo metodologie i lata bazowe różnią się między analitykami.

Jak szybko rośnie europejski rynek colivingu?

Europejski rynek colivingu rośnie w dwucyfrowym tempie rocznym, a średnioroczną stopę wzrostu analitycy, tacy jak JLL i Bonard, szacują zwykle na kilkanaście procent. Takie tempo, gdyby się utrzymało, mniej więcej podwoiłoby podaż łóżek w ciągu pięciu–sześciu lat.

Zamiary inwestorów wskazują ten sam kierunek. Badanie Savills wykazało, że około 51% ankietowanych inwestorów planowało wejść w sektor colivingu w ciągu trzech lat — to jeden z najwyższych wyników spośród wszystkich segmentów mieszkaniowych. Zarówno tempo wzrostu, jak i wynik ankiety to szacunki analityków, które zmieniają się między raportami, więc traktuj je jako wskazówkę kierunku, a nie precyzyjne wartości. Ta dynamika jest spójna z szerszymi trendami w co-livingu, które kształtują popyt na elastyczne mieszkania nastawione na społeczność.

Ile łóżek w colivingu jest w Europie?

Podaż łóżek w colivingu koncentruje się w kilku dużych rynkach krajowych. Przybliżoną liczbę łóżek na największych rynkach europejskich podano poniżej.

Każdą z powyższych liczb należy zweryfikować w aktualnym raporcie JLL, Savills, Cushman & Wakefield lub Bonard, bo dane zmieniają się co kwartał. Łącznie europejski zasób colivingu w eksploatacji liczy dziesiątki tysięcy łóżek, a projekty w przygotowaniu sugerują, że ta suma może gwałtownie wzrosnąć. Belgia plasuje się na mniejszym końcu tabeli — tę skalę w lokalnym kontekście przedstawia przewodnik coliving w Belgii.

Które europejskie miasta przodują na rynku colivingu?

Siedem miast przoduje na europejskim rynku colivingu pod względem podaży łóżek i obecności operatorów. Wymieniono je poniżej.

• Londyn — najgłębszy rynek, z największą podażą w eksploatacji i w przygotowaniu
• Amsterdam — gęsta podaż i silna konkurencja operatorów
• Berlin — szybko rosnący hub oparty na dużych operatorach
• Paryż — rosnąca podaż napędzana przez krajowych operatorów
• Madryt — wschodzący rynek Europy Południowej
• Dublin — wysoki popyt przy ograniczonej podaży mieszkań
• Bruksela — wysokie nasycenie w przeliczeniu na mieszkańca, napędzane międzynarodowym popytem wokół instytucji UE

Rankingi miast różnią się w zależności od analityka i roku, więc ta kolejność oddaje ogólną pozycję, a nie stałą tabelę ligową. Bruksela wyróżnia się nie tyle absolutną wielkością, co gęstością, którą przegląd colivingu w Brukseli przypisuje międzynarodowej kadrze skupionej w stolicy.

Kim są główni operatorzy colivingu w Europie?

Niewielka grupa paneuropejskich operatorów kontroluje znaczną część zorganizowanej podaży. Głównych operatorów colivingu w Europie porównano w tabeli poniżej.

Liczby jednostek pochodzą z informacji operatorów i prasy branżowej i należy je zweryfikować z aktualnymi danymi, bo rynek szybko się konsoliduje. Przejęcie Common przez Habyt w 2023 roku to najwyraźniejszy znak tej konsolidacji, skupiającej podaż w rękach mniejszej liczby, ale większych marek.

Dlaczego coliving rośnie w Europie?

Coliving rośnie w Europie z trzech strukturalnych powodów, z których każdy jest niezależny od cyklu na rynku nieruchomości.

Urbanizacja skupia ludzi w miastach, w których według Eurostatu i szacunków ONZ mieszka dziś około 75% Europejczyków, co zwiększa presję popytu na mieszkania właśnie tam, gdzie ziemi jest najmniej.

Dostępność mieszkań się pogorszyła, bo czynsze w europejskich stolicach rosły szybciej niż dochody, jak pokazują dane Eurostatu i Deloitte Property Index, co popycha mieszkańców w stronę wspólnych pokoi all-inclusive, które rozkładają koszty stałe.

Samotność dodaje czynnik społeczny: znaczący odsetek dorosłych w UE — na poziomie kilkunastu procent według unijnego badania samotności prowadzonego przez Wspólne Centrum Badawcze — deklaruje poczucie samotności, a coliving sprzedaje społeczność jako część produktu. Każda z tych liczb może się zmienić w zależności od roku źródła, więc traktuj je jako wskazówkę kierunku zmian.

Jak inwestorzy postrzegają europejski coliving?

Inwestorzy coraz częściej postrzegają europejski coliving jako operacyjną klasę aktywów mieszkaniowych, obok build-to-rent (BTR) i akademików budowanych specjalnie pod wynajem (PBSA). Atrakcyjność tkwi w przychodach operacyjnych: zarządzane mieszkania z rozbudowanymi usługami mogą osiągać wyższe stawki niż zwykły najem.

Raportowane stopy zwrotu i struktury forward funding różnią się w zależności od miasta i nieruchomości, a najlepszy obraz dają raport European Living firmy JLL, aktualizacje Operational Capital Markets od Savills oraz raporty European outlook Cushman & Wakefield. Kapitał instytucjonalny wchodzi w sektor, bo zachowuje się on jak nieruchomość operacyjna wspierana przez niedobór mieszkań, choć konkretne dane o stopach zwrotu należy brać z najnowszego raportu, a nie zakładać.

Co mówią prognozy rynkowe o colivingu do 2030 roku?

Prognozy rynkowe sugerują, że europejski coliving może rosnąć dalej do 2030 roku: z większą liczbą łóżek, dalszą konsolidacją operatorów i ekspansją poza stolice. Analitycy spodziewają się, że w ciągu dekady sektor raczej dojrzeje, niż wyhamuje.

Według tych samych, przytoczonych wcześniej prognoz rynek globalny może do 2030 roku zbliżyć się do 42 mld USD, co wymagałoby utrzymania dwucyfrowego wzrostu od obecnego poziomu. To prognozy, a nie fakty, więc obarczone są zwykłą niepewnością każdej wieloletniej projekcji i należy je przedstawiać jako oczekiwania analityków, a nie gwarancję.

Jak rynek belgijski wypada na tle średniej europejskiej?

Rynek belgijski jest mały, ale dojrzały, a penetracja colivingu w przeliczeniu na mieszkańca w Brukseli może przewyższać średnią europejską mimo skromnej wielkości bezwzględnej. Wyróżnia go gęstość, a nie skala.

Motorem jest międzynarodowa kadra wokół instytucji UE, która podtrzymuje popyt na elastyczne, umeblowane pokoje, jakiemu niewiele innych średniej wielkości rynków może dorównać. Czynsze w Brukseli mieszczą się w średnio-wysokim przedziale europejskim, a nie na krańcach; zestawienie cen colivingu w Brukseli porównuje tę pozycję z presją na dostępność cenową, która napędza cały sektor.

Czy coliving to rosnący rynek w Europie?

Tak, coliving to rosnący rynek w Europie, z rosnącymi wolumenami inwestycji i liczbą łóżek w przygotowaniu we wszystkich dużych miastach. Wzrost jest szeroki, a nie ograniczony do jednego kraju, i odpowiada dwucyfrowemu tempu ekspansji, jakie analitycy podają dla całego sektora.

Czy coliving zastąpi tradycyjny najem?

Nie, coliving nie zastąpi tradycyjnego najmu; uzupełnia go jako elastyczna nisza dla osób mobilnych międzynarodowo. Coliving to wciąż ułamek procenta całego zasobu mieszkaniowego Europy, więc rośnie obok konwencjonalnego rynku najmu, zamiast go wypierać.