ベルギーのコリビング契約ガイド（2026年）

ベルギーのコリビング契約とは、家具付きの個室1室についてサービスをセットにして結ぶ個別の賃貸借契約で、住戸全体をシェアするのではなく、入居者一人ひとりに合わせた契約です。ベルギーのコリビングでは、主に次の3つの法的制度のいずれかが用いられます。短期の主たる住居の賃貸借契約、民法上の賃貸借契約、そしてコロカシオン（シェア居住）の賃貸借契約です。この選択に付随して、敷金、入退去時の物件状態確認書、賃貸契約の登記、解約予告期間が決まります。ベルギーの賃貸借法は2018年の地域圏への権限移譲以降、地域圏ごとに定められているため、本ガイドではブリュッセル住宅法典（Brussels Housing Code）に基づくブリュッセル首都圏地域について説明します。なお、フランデレン地域とワロン地域では、一部の点について独自のルールが設けられています。

ベルギーのコリビングではどんな賃貸借契約を結ぶ？

ベルギーでコリビングの部屋を借りる場合、通常は家具付きの個室1室について個別の賃貸借契約を結びます。その部屋を正式な主たる住居とするかどうかによって、短期の主たる住居の賃貸借契約、または民法上の賃貸借契約のいずれかの形をとります。

ほぼすべてのコリビングの部屋は、次の3つの制度のいずれかに該当します。

• 主たる住居の賃貸借契約（bail de résidence principale）
• 民法上の賃貸借契約（bail de droit commun）
• コロカシオンの賃貸借契約（bail de colocation）

どの制度を適用するかは運営会社が契約書の中で定め、その選択が敷金、解約予告期間、住所登録の権利にまで影響します。契約書の案を受け取ったら、まずどの制度が記載されているかを確認しましょう。

主たる住居の賃貸借契約と民法上の賃貸借契約の違いとは？

多くのコリビングで使われている2つの制度は、下の表のとおり、目的、保護の範囲、住民登録の点で異なります。

どちらの制度で契約するかによって、その住所をコミューン（commune／区役所に相当）に主たる住居として登録できるかどうかが決まります。そのため、制度の違いは賃貸借契約そのもの以上に重要な意味を持ちます。契約期間の柔軟さを重視する方は、ブリュッセルのコリビングにおける柔軟な賃貸契約で、この制度のもとでの短期・長期の選択肢の違いをご確認ください。

ベルギーのコリビング契約の期間はどれくらい？

ベルギーのコリビング契約は、通常3〜12か月で、更新が可能です。ブリュッセル首都圏地域では、短期の主たる住居の賃貸借契約は更新を含めて合計3年が上限で、それを超えると標準の9年契約に切り替わります。運営会社はこうした上限の範囲内で柔軟な契約を用意しており、Comoonでも滞在予定期間に合わせてさまざまな長さの契約を選べます。

実務上のポイントは、「短期」には法律上の上限があるということです。主たる住居の賃貸借契約が3年を超えると、ベルギー法ではそれに伴う賃借人保護を含めて9年契約として扱われます。

敷金（garantie locative）はいくら？

ブリュッセル住宅法典では、主たる住居の賃貸借契約における敷金（garantie locative）は家賃2か月分を超えてはならず、賃借人名義のブロック口座（引き出しが制限された預託口座）に預けるか、銀行保証の形で提供します。フランデレン地域では最大3か月分まで認められており、地域圏によってルールが異なる点のひとつです。また、連邦財務省（FPS Finance）が運営するe-DEPOというシステムを通じて敷金を預けることもできます。

敷金は退去時の物件状態確認（état des lieux de sortie）の後、損傷がなく家賃の未払いもなければ返還されます。金額は市場全体で採用されている2か月分の上限と一致しているため、敷金は契約全体のなかでも最も見通しの立てやすい金額のひとつです。料金全体については、ブリュッセルのコリビングの料金で詳しく解説しています。

入退去時の物件状態確認書（état des lieux）とは？

入退去時の物件状態確認書（état des lieux）とは、部屋の状態を詳細に記録し、双方が署名する書類です。入居時と退去時に作成され、賃貸借契約書に添付されて、契約とあわせて登記されます。ベルギー法では作成が義務付けられており、専門家に依頼する場合、その費用は賃借人と貸主で折半します。コリビングでは通常、自分の個室だけでなく、利用する共用部分も確認の対象になります。

署名する前に、次の4点を確認して記録しておきましょう。

1. 壁や家具の状態を確認し、傷や汚れはすべて記録します。
2. 電気・ガス・水道のメーターを読み取ります。
3. 受け取った鍵やアクセスカードの数を確認します。
4. 部屋と既存の損傷を、日付入りの写真で撮影しておきます。

入居時の物件状態確認は、入居後1か月以内に完了するのが理想的です。署名が済むまでは、記録した証拠を保管しておきましょう。

賃貸契約の登記（enregistrement du bail）の仕組みは？

賃貸契約の登記は貸主の義務で、居住用の賃貸借契約であれば無料です。署名から2か月以内に、連邦財務省（SPF Finances）のオンラインサービスであるMyRentを通じて行う必要があります。ベルギーで賃貸契約を登記するのは誰でしょうか？　答えは貸主です。賃借人には費用もペナルティも発生しません。

登記は賃借人にとっても重要です。ベルギー法では、主たる住居の賃貸借契約が登記されていない場合、その契約が主たる住居の制度に該当する限り、賃借人は予告なしに、違約金を支払うことなく退去できます。この保護によって、貸主の事務手続き上の義務が賃借人にとっての実質的な交渉材料になるため、自分の契約が登記されているかを確認しておく価値があります。

ブリュッセルのコリビング契約の解約予告期間は？

コリビングの解約予告期間は適用される制度によって異なり、主に次の3つのケースがあります。

1. 9年の主たる住居の賃貸借契約では、賃借人は3か月前に予告すれば退去できます。ただし、最初の3年以内に退去する場合は、年数に応じて家賃3か月分、2か月分、または1か月分の違約金が発生します。
2. ブリュッセルのコロカシオン制度では、退去する共同賃借人は通常、ハウスメイトと貸主に対して2か月前に予告します。
3. 柔軟なコリビング契約では、運営会社が契約書に記載したとおり、1〜2か月前の予告を求めることが一般的です。

いずれのケースも契約書の正確な文言によって左右されるため、早めに退去する可能性がある方は、解約予告の条項をよく読んでおきましょう。

コリビング契約に署名する前に確認すべき条項は？

署名する前に、リスクの高い順に並べた次の7つの条項を確認しましょう。

1. 家賃に何が含まれ、何が含まれないかが明記されているか確認します。
2. 共益費・諸費用が定額制か、後で精算する予納制かを確認します。
3. 敷金の金額と返還条件が、家賃2か月分の上限に沿っているか確認します。
4. 解約予告期間や中途解約条項が自分の予定に合っているか確認します。
5. 共同の賃貸借契約の場合、連帯条項によってほかの入居者の家賃まで責任を負うことにならないか確認します。
6. 物価連動（インデクセーション）条項によって、家賃が毎年上がる可能性があるか確認します。
7. ハウスルールの付属書が契約の一部になっているか確認します。

署名前にこれらを読んでおけば、コリビングの入居者が後から直面しがちな思わぬトラブルのほとんどを防げます。

コロカシオン協定とは？　コリビングでも必要？

コロカシオン協定（pacte de colocation）は、ブリュッセルのコロカシオン制度で義務付けられている書類で、費用の分担方法、掃除の当番、退去する入居者の後任の決め方など、共同生活のルールを定めるものです。個室ごとに契約を結ぶコリビングでは、各入居者が自分の部屋についてのみ責任を負うため、通常この協定は必要ありません。その代わりに、ハウスルールが同様の調整役を果たします。

協定が必要かどうかは、賃貸借契約の構成によって決まります。ひとつの共同賃貸借契約を結ぶ場合はコロカシオン制度の対象となり、個室ごとに別々の契約を結ぶ場合は対象外となります。ブリュッセルにおけるコリビングとコロカシオンの比較では、実際にその線引きがどこにあるかを解説しています。

コリビング契約に署名するまでの流れは？

ベルギーでコリビング契約に署名するまでには、次の5つのステップがあります。

1. 賃貸借契約書の案を確認し、適用される制度、解約予告期間、料金に含まれるものを確かめます。
2. 入居時の物件状態確認の日程が決まっているか、état des lieuxの日付を確認します。
3. 自分名義のブロック口座に敷金を払い込みます。
4. 契約書に署名します。ベルギーでは適格電子署名も法的に認められています。
5. 貸主から、登記済みの賃貸借契約書の写しを受け取ります。

これで契約手続きは完了です。物件探しから入居までの全体の流れは、ブリュッセルでコリビングの部屋を借りる方法で紹介しています。

署名後の手続き：住所登録

主たる住居の賃貸借契約に署名したら、コミューンで住所を登録できます。この手続きは住所登録（domiciliation）と呼ばれます。これにより、コリビングの部屋が正式な自宅として認められ、国民登録番号や電子身分証明書（eID）を取得できるようになります。手続き自体はコミューンで行うもので、具体的な流れはブリュッセルのコリビングでの住所登録で詳しく説明しています。

コリビングの入居者にはどんな保険が必要？

ブリュッセルの賃貸借契約の多くでは、建物に与えた損害を補償する賃借人賠償責任保険（火災保険とも呼ばれます）への加入が求められます。2026年時点で、保険料は1か月あたり約€5〜15です。運営会社が建物の保険に加入しているか、またその保険で補償されない範囲はどこかを確認し、補償が重複しないよう、足りない部分だけに保険をかけましょう。Comoonでは独自の火災保険に加入していますが、この保険は建物そのものを対象としており、室内の家財は補償されません。

ベルギーでコリビング契約を途中で解約できる？

はい。契約書に定められた解約予告期間と違約金の条件を守れば、ベルギーでもコリビング契約を途中で解約できます。柔軟なコリビング契約では、1〜2か月前の予告で退去できることが一般的です。一方、9年の主たる住居の賃貸借契約はより厳しく、3か月前の予告と早期退去の違約金が必要になるため、退去の自由度はどの制度で契約したかによってまったく異なります。

コリビング契約で主たる住居として登録できる？

はい。主たる住居の賃貸借契約として構成されていれば、コリビング契約でも主たる住居とすることができ、コミューンで住所登録が可能です。民法上の賃貸借契約では通常登録できないため、住所登録が必要な方は、署名後ではなく署名前に制度を確認しておきましょう。

コリビングの部屋を借りるのにベルギー人の保証人は必要？

いいえ。ベルギーのコリビング運営会社の多くは、ベルギー人の保証人を求めていません。通常は、収入証明や雇用契約書・研修受け入れ通知書があれば十分です。身分証明書、給与明細または雇用契約書、研修生の場合は研修契約書を用意しておけば、現地の保証人を探さなくてもコリビングの部屋を予約できます。