Le coliving européen est passé d'une expérience de niche à une composante reconnue de la classe d'actifs du secteur du living. Investisseurs, opérateurs et chercheurs le suivent désormais comme ils suivent le logement étudiant ou le build-to-rent. Ce rapport parcourt les chiffres dans l'ordre : taille du marché, taux de croissance, offre de lits, villes phares, opérateurs et forces qui portent la demande — y compris ce qu'ils signifient pour un marché petit et dense comme Bruxelles.
Quelle est la taille du marché du coliving en Europe ?
Le coliving européen attire environ 2,6 milliards d'euros d'investissement ciblé sur trois ans, selon Savills. Ce chiffre reflète le capital fléché vers le secteur plutôt que la valeur du parc existant, ce qui traduit la rapidité avec laquelle l'attention des investisseurs s'est tournée vers lui.
À l'échelle mondiale, le tableau est plus vaste. Les estimations de taille de marché des analystes du secteur du living placent le marché mondial du coliving dans le bas des dizaines de milliards de dollars US aujourd'hui, avec des projections selon lesquelles il pourrait approcher les 42 milliards de dollars d'ici 2030 au rythme de croissance actuel. Ces chiffres proviennent de cabinets comme Savills dans sa recherche European Living, et tous devraient être confirmés au regard du dernier rapport avant d'être cités, car les méthodologies et les années de référence diffèrent d'un analyste à l'autre.
À quelle vitesse le marché européen du coliving croît-il ?
Le marché européen du coliving croît à un rythme annuel à deux chiffres, avec une croissance annuelle composée couramment estimée dans le bas à milieu des adolescences (10 à 15 %) par des analystes comme JLL et Bonard. Une croissance à ce rythme doublerait grosso modo l'offre de lits en cinq à six ans si elle se maintenait.
L'intention des investisseurs va dans le même sens. Une enquête de Savills a constaté qu'environ 51 % des investisseurs interrogés prévoyaient d'entrer dans le secteur du coliving dans les trois ans — parmi les intentions les plus élevées rapportées à travers les secteurs du living. Le taux de croissance comme la part issue de l'enquête sont des estimations d'analystes qui évoluent d'un rapport à l'autre, alors traitez-les comme indicatifs d'une direction plutôt que comme des valeurs précises. Cette dynamique de fond est cohérente avec les tendances du coliving plus larges qui façonnent la demande de logements flexibles et portés par la communauté.
Combien y a-t-il de lits de coliving en Europe ?
L'offre de lits de coliving se concentre dans une poignée de grands marchés nationaux. Le nombre approximatif de lits de coliving dans les plus grands marchés européens est indiqué ci-dessous.
| Pays | Lits opérationnels | Pipeline | Type de source |
|---|---|---|---|
| Royaume-Uni | ~3 400 (2022) | ~5 000 en développement | Savills |
| Allemagne | Plusieurs milliers | Pipeline en croissance | JLL |
| France | Quelques milliers | En expansion | Cushman & Wakefield |
| Espagne | Quelques milliers | En expansion | Bonard |
| Pays-Bas | Quelques milliers | En croissance | Savills |
| Belgique | Moins de 2 000 | Pipeline modeste | JLL |
Chaque chiffre ci-dessus devrait être vérifié au regard du rapport actuel de JLL, Savills, Cushman & Wakefield ou Bonard, car les décomptes changent chaque trimestre. Additionné, le parc opérationnel de coliving en Europe s'élève à des dizaines de milliers de lits, le pipeline suggérant que ce total pourrait fortement augmenter. La Belgique se situe à l'extrémité la plus petite du tableau, une échelle que le guide sur le coliving en Belgique replace dans le contexte local.
Quelles villes européennes mènent le marché du coliving ?
Sept villes mènent le marché européen du coliving par l'offre de lits et la présence des opérateurs. Elles sont énumérées ci-dessous.
- Londres — le marché le plus profond, avec la plus grande offre opérationnelle et en pipeline
- Amsterdam — offre dense et forte concurrence entre opérateurs
- Berlin — un pôle en croissance rapide ancré par de grands opérateurs
- Paris — offre en expansion portée par des opérateurs nationaux
- Madrid — un marché sud-européen en plein essor
- Dublin — forte demande face à une offre de logements contrainte
- Bruxelles — forte saturation par habitant, portée par la demande internationale autour des institutions de l'UE
Les classements des villes varient entre analystes et années de rapport, si bien que cet ordre reflète un positionnement général plutôt qu'un classement figé. Bruxelles se distingue moins par sa taille absolue que par sa densité, que l'aperçu du coliving à Bruxelles attribue à la main-d'œuvre internationale concentrée dans la capitale.
Qui sont les principaux opérateurs de coliving en Europe ?
Un petit groupe d'opérateurs paneuropéens contrôle une grande partie de l'offre organisée. Les principaux opérateurs de coliving en Europe sont comparés dans le tableau ci-dessous.
| Opérateur | Siège | Villes | Unités approx. |
|---|---|---|---|
| Habyt | Berlin | Multiples, paneuropéen | Le plus grand, après le rachat de Common en 2023 |
| Cohabs | Bruxelles | Bruxelles, Paris, autres | Plusieurs milliers |
| Colonies | Paris | France, en expansion | Quelques milliers |
| Urban Campus | Madrid | Espagne, France | Quelques milliers |
| LifeX | Copenhague | Pays nordiques, Europe de l'Ouest | Quelques milliers |
| The Social Hub | Amsterdam | Toute l'Europe, hybride étudiant | Grand, hybride hôtelier |
Les décomptes d'unités proviennent des communications des opérateurs et de la presse spécialisée et devraient être vérifiés au regard des chiffres actuels, car le marché se consolide rapidement. Le rachat de Common par Habyt en 2023 est le signe le plus net de cette consolidation, concentrant l'offre sous des marques moins nombreuses et plus grandes.
Pourquoi le coliving croît-il en Europe ?
Le coliving croît en Europe pour trois raisons structurelles, chacune indépendante du cycle immobilier.
L'urbanisation concentre les gens dans les villes, où environ 75 % des Européens vivent désormais selon les estimations d'Eurostat et de l'ONU, resserrant la demande de logements précisément là où le foncier est le plus rare.
L'accessibilité du logement s'est dégradée à mesure que les loyers dans les capitales européennes ont augmenté plus vite que les revenus, d'après les chiffres d'Eurostat et du Deloitte Property Index, poussant les résidents vers des chambres partagées et tout compris qui répartissent les coûts fixes.
La solitude ajoute une attraction sociale : une part significative des adultes de l'UE — dans le bas des deux chiffres selon l'EU Loneliness Survey du Joint Research Centre — déclarent se sentir seuls, et le coliving commercialise la communauté comme partie intégrante du produit. Chacun de ces chiffres pourrait évoluer selon l'année de la source, alors lisez-les comme le sens de l'évolution.
Comment les investisseurs perçoivent-ils le coliving européen ?
Les investisseurs perçoivent de plus en plus le coliving européen comme une classe d'actifs opérationnelle du living, aux côtés du build-to-rent (BTR) et du logement étudiant construit à cet effet (PBSA). L'attrait réside dans le revenu opérationnel : un logement géré et riche en services qui peut commander une prime par rapport à une location classique.
Les rendements rapportés et les structures de forward-funding varient selon la ville et l'actif, et la lecture la plus claire à leur sujet vient de la recherche European Living de JLL, des mises à jour Operational Capital Markets de Savills et des rapports European outlook de Cushman & Wakefield. Le capital institutionnel entre dans le secteur parce qu'il se comporte comme de l'immobilier opérationnel avec le vent porteur d'une pénurie de logements, même si les chiffres de rendement précis devraient être tirés du dernier rapport plutôt que présumés.
Que disent les prévisions de marché sur le coliving à l'horizon 2030 ?
Les prévisions de marché suggèrent que le coliving européen pourrait continuer de croître jusqu'en 2030, avec davantage de lits, une consolidation accrue des opérateurs et une expansion au-delà des capitales. Les analystes s'attendent à ce que le secteur mûrisse plutôt qu'il ne plafonne au cours de la décennie.
Le marché mondial pourrait approcher les 42 milliards de dollars d'ici 2030 selon les mêmes projections citées plus haut, un chiffre qui exigerait une croissance soutenue à deux chiffres à partir de la base actuelle. Ce sont des prévisions, non des faits, et elles portent donc l'incertitude habituelle de toute projection pluriannuelle et devraient être présentées comme ce que les analystes attendent plutôt que comme ce qui est garanti.
Comment le marché belge se compare-t-il à la moyenne européenne ?
Le marché belge est un marché petit mais mature, avec une pénétration du coliving par habitant à Bruxelles qui pourrait dépasser la moyenne européenne malgré une taille absolue modeste. C'est la densité, non l'échelle, qui le distingue.
Le moteur est la main-d'œuvre internationale autour des institutions de l'UE, qui soutient une demande de chambres flexibles et meublées que peu d'autres marchés de taille moyenne peuvent égaler. Les loyers bruxellois se situent dans la fourchette européenne moyenne à supérieure plutôt qu'aux extrêmes, une position que la ventilation des prix du coliving à Bruxelles met en regard des pressions d'accessibilité qui poussent tout le secteur en avant.
Le coliving est-il un marché en croissance en Europe ?
Oui, le coliving est un marché en croissance en Europe, avec des volumes d'investissement et des pipelines de lits en hausse dans les grandes villes. La croissance est généralisée plutôt que confinée à un seul pays, suivant le taux d'expansion à deux chiffres que les analystes rapportent pour l'ensemble du secteur.
Le coliving remplacera-t-il la location traditionnelle ?
Non, le coliving ne remplacera pas la location traditionnelle ; il la complète comme une niche flexible pour les résidents mobiles à l'international. Le coliving ne représente encore qu'une fraction de pour cent du parc total de logements en Europe, si bien qu'il croît aux côtés du marché locatif classique plutôt qu'il ne le supplante.
